Airbnb è come un qualunque marketplace


Detto anche: le mie esperienze con Airbnb come host

Come tutti saprete (mio immenso esercito di affiatati fan) per viaggiare low-cost ormai Airbnb è il sito più usato e diffuso al momento. Io, per non farmi mancare nulla, colta da uno dei miei guizzi improvvisi di curiosità ho deciso di usarlo non solo come ospite ma anche come host e adesso vi tarmerò un po’ con le mie riflessioni sull’esperienza. Se non vi sta bene cambiate canale.

Allora, come prima cosa devo dire che personalmente, mi conoscete, sono stata molto restia a considerare questo tipo di alloggio quando si è iniziato a parlare della piattaforma. Ma come, a casa di gente? Di gente con cui devo parlare, quando è così comodo andare in reception farsi dare le chiavi e via?! Ma chi diavolo me lo fa fare?! Peeerchèè?!?!?
Ma poi, si sa…

“La curiosità di conoscere le cose è stata data agli uomini come una punizione.”

Michel de Montaigne

Ma andiamo per gradi; io vivo a Cornuda, lo sapete, nella casa che fu dei miei nonni materni e nella quale sono cresciuti mia mamma e mio zio. Casa degli anni ’50, con tutti i suoi pro (mhh…gne) e contro (ahimè, ogni giorno se ne scopre uno). Casa, comunque, alla quale sono affezionata, se non altro per le centinaia di kilometri che all’epoca mi sono fatta sui suoi pavimenti (posati sapientemente da mio nonno stesso con materiali di recupero e scarti di imprese edili recuperati quale là), che per una bambina erano piste infinite da percorrere (oggi guardo le stesse stanze e mi chiedo come ho potuto farci tutta quella strada).

La casa è ovviamente enorme per me sola ma perfetta per una persona che odia i suoni e i rumori esterni e che a volte malsopporta la presenza di qualunque essere umano nei 10 metri attorno a sé, anche se su questo ci stiamo lavorando.

Screenshot dell'annuncio di una stanza da prenotare su Airbnb

Fatto sta che stanza dopo stanza, pezzo dopo pezzo, in questo paio di anni abbiamo riordinato, ripulito e risistemato tutto il piano superiore, aggiustando qua e là quello che era necessario aggiustare, ottimizzando gli spazi e cercando di adattarli a un nucleo famigliare…che sono in pratica solo io (ora anche Sheldon, in realtà).

Fatto questo, un giorno mi guardo attorno nella stanza matrimoniale “degli ospiti” e mi domando quali cavolo di ospiti dovrei ospitare avendo io tutti amici che o abitano nelle vicinanze e vanno a dormire a casa o aspettano che sia io ad andarli a trovare a casa loro (simpaticoni, prendete nota).

Torna qui fuori quest’idea malsana di Airbnb, e a quel punto è stato tutto un sovrapporsi di voci e risate “ma come, proprio tu?! Sconosciuti in casa?” “Ma quanto pensi di reggere? Sicura che ne uscirebbero vivi?” “Sai, vero, quello che stai facendo, te ne rendi conto?”

Ebbene no, amici miei, non me ne rendevo conto. Non me ne rendevo minimamente conto.
Sono entrata in una spirale di assurdità beckettiana che Godot spostati proprio.

Prima di tutto c’è da precisare che NON basta inserire un annuncio e via, esistono delle regole, esistono delle tasse da pagare, esistono dei controlli fiscali (esistono?!). In Veneto, nelle altre regioni non so se è tutto identico, devi:

Per la regione devi prima registrare la struttura ricettiva compilando e inviandolo alla provincia di competenza il modulo di comunicazione di locazione turistica

Turistica significa che non puoi offrire servizi aggiuntivi come pasti, cambio lenzuola ecc e devi ospitare i clienti per non più di 30 giorni, altrimenti serve un contratto diverso, registrato ecce cc ecc (e già questo si rivelerà un problema, per me, mio malgrado)

La provincia a quel punto ti deve assegnare un utente e password per accede al portale MTWeb di comunicazione arrivi e presenze, utile solo per statistiche e roba così, ma comunque obbligatorio.

https://www.veneto.eu/web/area-operatori/servizi

La questura, nel mio caso di Treviso, ti deve abilitare e dare accesso al Portale Alloggiati, più importante, dove per legge devi registrare gli ospiti al loro arrivo o al massimo entro le 24 ore (art. 109 del Testo unico delle leggi di pubblica sicurezza TULPS) e se non puoi farlo online per qualunque tipo di impedimento sei tenuto a farlo presente in altro modo in via eccezionale.

https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/default.aspx

A quel punto sei abilitato a pubblicare la tua inserzione ed accogliere finalmente i tuoi primi ospiti. Ma senza dimenticare, TEORICAMENTE, di inserire poi in fase di compilazione della dichiarazione dei redditi, i proventi derivanti dall’attività di locatore su Airbnb. La tassazione è quella della cedolare secca, 21%

Ora, quanti seguono davvero questi passaggi? Avete mai provato ad affittare una stanza o un appartamento su Airbnb, vi hanno mai chiesto la carta di identità per fare la registrazione degli ospiti? Perché a me no, MAI, e pure i miei ospiti cadono sempre dalle nuvole, convinti che non sia necessaria. Quindi sta a me l’onere di spiegare che non mi sono svegliata scrupolosa un mattino col desiderio impellente di rubare date di nascita ed età a chi passasse per casa mia ma è davvero un obbligo di legge che io mi limito a rispettare.

Ad ogni modo a quel punto scatta il mio pulsante marketplace. Ho un account e devo monitorare le performance e fare in modo che siano sempre al top, mantenendo le mie inserzioni competitive ma anche redditizie per me, altrimenti che ci sto a fare?

Ed siamo arrivati a capire il perché io ne stia scrivendo qui (eh grazie direte, solo un milionesimo di voi è arrivato a leggere fino a questo punto…e siccome sarete partiti in tre la vedo difficile). L’attinenza non sembra ma c’è

Ecco in cosa Airbnb è del tutto uguale a qualunque altro marketplace:

  • I prezzi su Airbnb spesso sono stracciati se non abiti in una grande città e il rischio è quello di giocare al ribasso, resistete e tiratevi fuori una strategia dalla testa
  • La/le foto gioca parte fondamentale nella scelta dell’alloggio tra gli annunci dei risultati di ricerca degli utenti
  • All’inizio devi darti da fare far partire l’account e macinare recensioni, perché le tue inserzioni diventino appetibili e la gente si fidi a prenotare
  • Per non dover puntare solo sul prezzo e scendere oltre il tuo margine minimo devi cercare di valorizzare i punti forti dell’alloggio, differenziandoli da quelli della concorrenza che hai nella stessa zona
  • Hai una serie di impostazioni e suggerimenti da parte di Airbnb stessa che ti indicano cosa potresti fare per ricevere più prenotazioni, sono informazioni che devi valutare attentamente per scegliere quelle valide per TE e quello che vuoi ottenere
  • Se possibile non puoi limitarti al primo caricamento, devi testare e modificare sempre i tuoi annunci facendo tesoro dell’esperienza maturata e monitorando i risultati. Io ho iniziato con la prima bozza, poi ho provato un metodo diverso per un’altra camera e in alternativa a quelle, sincronizzando i calendari perchè non si sovrapponessero, ho caricato l’appartamento intero per capire se avrebbe dato più o meno risultati. Ognuno di quelli poi l’ho modificato in titolo, caratteristiche, disposizione foto per testate l’appetibilità di una o l’altra soluzione. Non ultimo, ho integrato le descrizioni con le domande più frequenti che mi arrivavano.
  • Cancellare una prenotazione, soprattutto all’ultimo secondo, è quanto di peggio tu possa fare alle tue performance di host. Proprio come dover annullare una vendita perché non hai il pezzo che risultava nell’inserzione.
  • Lasciare per primo la recensione nei casi in cui desideri che anche l’ospite lasci la sua è l’unico modo non pedante di invogliarlo a recensire te.
  • Se ti sembra che il cliente possa dare problemi (chiede insistentemente sconto prima di prenotare, offre soluzioni che non rispettano le regole della piattaforma come pagamento in contanti o altro) non accettare la prenotazione. Meglio declinarla immediatamente motivando con cortesia il rifiuto e segnalare l’utente, bloccandone eventualmente la possibilità di effettuare prenotazioni in futuro. Se decidessi di andare avanti comunque e ti lasciasse recensione negativa te la puoi solo tenere e roderti il fegato.
  • Le persone non capiranno mai quello che leggono e/o non leggono prima di prenotare. La gente sarà convinta a prescindere che il bagno sia in camera invece che condiviso, che l’alloggio sia in centro Venezia invece che a un’ora e mezza di treno, che sia compresa la colazione invece che l’utilizzo della cucina. Insomma, sta sempre a te scrivere tutto in modalità “prenotazione for dummies” e a volte manco quello è sufficiente (l’analfabetismo funzionale sembra non essere prerogativa solo italiana)
  • Se lavori bene, tieni buoni prezzi e conservi performance impeccabili un po’ alla volta (poco, sempre poco ma si sa) anche il sistema ti suggerirà col tempo di affittare a prezzi via via più alti, perché riesci ad essere più competitivo a parità di caratteristiche alloggio.
  • “Interpretando” l’alloggio che offri e accentuando o meno certe caratteristiche, offrendo o meno certi servizi e limitando o meno il metodo di prenotazione riesci a intercettare target di utenti diversi
  • Tieni conto che se fai tutto da solo stai pagando il tuo tempo con i proventi di quello a cui lavori. Che vuol dire? Che se decidi di gestire in prima persona queste attività, come sarebbe per un negozio eBay o Amazon, per forza di cose tempo ed energie spesi nel progetto saranno i tuoi. Quanto conta il tuo tempo? I risultati lo stanno ripagando o faresti meglio a delegare queste attività per impegnarti in altro? Non è un modo per disincentivarti, ma una leva fondamentale per ottimizzare gli sforzi (E I RISULTATI) che troppo spesso viene dimenticata.
  • Last but not least: chiarisciti subito su cosa vuoi ottenere dalla tua esperienza in Airbnb e tieni quell’obiettivo a mente mentre inizi il tuo percorso. Non finire come quelle centinaia di aziende che stanno su eBay o Amazon con la lamentela sempre in canna, pronte a sparare a zero contro, di volta in volta, le regole della piattaforma, i clienti che non la sanno usare, le possibili scorrettezze truffe, i margini troppo bassi ecc ecc Ecce homo.  
Le recensioni dell'annuncio visualizzate su Airbnb

Che poi, detto questo, nelle ultime settimane mi sono trovata a:

  • andare a prendere in stazione a Treviso gente che non aveva capito dove abito e come arrivarci
  • cambiare all’ultimo secondo la stanza in cui piazzare gli ucraini perché arrivano assieme a un bimbo che dormirà con loro e su due materassi singoli affiancati hai paura che verrebbe inghiottito dal mostro che abita sotto al letto (sapete che ho ragione)
  • sorridere andando a salvare i poveri micetti che ho in stallo dalle grinfie di una bambina di 4 anni che li rincorre per tutto il salotto, mentre la madre nota “si vede che non siete abituati ad avere bambini in casa, i gatti scappano subito” …vedi te…
  • andare a recuperare, sempre in stazione a Treviso, due canadesi che hanno perso l’ultimo treno per Cornuda perché non riescono a gestire problemi di ritardo cronico (ne so qualcosa) e altrimenti dovrebbero dormire sotto i ponti
  • chiamare il meccanico più vicino, convincerlo a venire subito davanti a casa mia a controllare la batteria della macchina dei polacchi, che non vuol saperne di ripartire
  • far trovare la stufa a legna accesa al rientrare degli ucraini (altri) per farli riprendere da un’orribile giornata piovosissima passata a Venezia a battere i denti
  • ripulire il frigorifero da un semifreddo completamente sciolto che i geni del male hanno lasciato in frigo invece che in congelatore perché è evidente che a certi giovani, come si dice da queste parti, “Ghe manca un bojo”
  • accompagnare mamma e figlia dal Sudafrica a prendere la pizza più buona della zona, solo dopo averle convinte che NO, in Italia è severamente vietato chiedere la pizza Hawaiana, con prosciutto e ananas
  • vedi sopra, poi la ragazzina decide di venire in pizzeria SCALZA nonostante ci siano 10 gradi e pioggia battente. In seguito fa notare, tra il divertito e il perplesso “everyone was staring at us!” …incredibile eh…
  • spiegare agli inglesi che no, non abito a Venezia Santa Lucia e se loro arrivano in treno fin là poi devono prenderne almeno altri due per arrivare a Cornuda, quindi proporgli di cancellare la prenotazione a costo 0 anche se è per il giorno stesso e pure accettare di essere IO a cercargli una stanza più vicina da prenotare

Ma vi dirò, mi sto divertendo comunque un tot a veder passare per CORNUDA (mica Roma) gente che arriva dai posti più diversi del pianeta, e imparare qual è il fiore nazionale del sud-africa, raccontarsi quanti esami e anni ci vogliono per essere autista esperto in Canada rispetto all’Italia, sentire le svedesi che -sconvolte- ti raccontano di quanto poco vengono rispettati i limiti di velocità in Italia, o prepararti un caffelatte mentre gli ucraini mangiano pasta al pesto per colazione.

Non so quanto durerà prima di decidere di chiudere baracca e burattini -già voi avevate scommesso non sarei durata due giorni, tiè- e tornare alla mia casa quieta e silenziosa. Ma per il momento ci sta.

PS: se volete entrare in questo fantastico mondo facciamo in modo di brindare gratis per lo meno! Usate il mio link per iscrivervi come host e